RSS
 

Archiwa blogu

WSTĄPIENIE W STOSUNEK NAJMU – TROCHĘ HISTORII

05 lut

W Krakowie jest jeszcze dużo lokali zajmowanych na podstawie przydziału (tzw. kwaterunku). Sytuacja taka dotyczy też zapewne Warszawy, Łodzi, Gdańska, Lublina, Katowic i Poznania (w tych miastach obowiązywał dekret o publicznej gospodarce lokalami z 1945 r.). Najem lokali nie jest dziedziczny (z jednym wyjątkiem w okresie od 12. listopada 1994 r. do 24. października 1997 r., o ile nie było osób wstępujących w stosunek najmu z mocy prawa), jednak na mocy prawa pewna kategoria osób może wstąpić w miejsce zmarłej osoby w w jej prawa i obowiązki wynikające z najmu. W takiej sytuacji warunki umowy pozostają bez zmian, zmienia się jedynie osoba najemcy. Na przestrzeni lat zmieniały się osoby, który mogły wstąpić w stosunek najmu. Decydującą rolę dla określenia osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu odgrywa data śmierci najemcy.

Zacznę od czasów powojennych. Do dnia 1. września 1948 r. po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępowali: wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki itp.), współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili śmierci najemcy stale z nim mieszkali, o ile nie zrzekli się tego prawa wobec wynajmującego. Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu było nieposiadanie innego mieszkania przez uprawnione osoby (art. 13 ustawy o ochronie lokatorów z dnia 11. kwietnia 1924 r.).

Do dnia 11. lutego 1959 r. wstępowali w stosunek najmu:  razie śmierci najemcy mieszkania jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale razem aż do chwili jego śmierci (art. 391 kodeksu zobowiązań z 1933 r.).

Od dnia 12. lutego 1959 r. w stosunek najmu wstępowali: małżonek i inni członkowie rodziny mieszkający z nim stale do chwili śmierci (art. 17 prawa lokalowego z 1959 r.)

Od 1. stycznia 1965 r. uprawnionymi byli: osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci. Osoby bliskie to: wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, osoby przysposobione oraz ich małżonkowie i zstępni, osoby przysposabiające, osoby małoletnie przyjęte na podstawie orzeczenia sądu opiekuńczego na wychowanie, a także osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim (art. 8, później 9 ustawy prawo lokalowe z 1974 r. – to tekst pierwotny, który następnie ulegał zmianie). Od dnia 12. października 1987 r. na równi z osobami bliskimi traktowane były osoby sprawujące opiekę nad najemcą na podstawie umowy o jej sprawowanie (tego tematu nie będę rozwijać, bo i tak jest już wystarczająco skomplikowanie).

Od 12. listopada 1994 r. w stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępowali: zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczyło to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego (art. 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych z 1994 r.). Jeżeli osób wskazanych w art. 8 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie było, najem lokalu mieszkalnego wchodził do spadku (do 24. października 1997 r.).

Od dnia 10. lipca 2001 r. osoby uprawnione to: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do  świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, z którą najemca pozostawał we wspólnym pożyciu o ile stale zamieszkiwały z najemcą do jego śmierci.

Warto jeszcze dodać, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia 10. lipca 2001 r.  przez okres nie krótszy niż 10 lat wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy licząc od dnia 10. lipca 2001 r., jeżeli właściciel nie wniósł w tym okresie powództwa o eksmisję lub jeżeli w tym samym terminie nie wniósł powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Od dnia nawiązania umowy najmu w ten sposób, czynsz najmu jest naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej.

Przedstawiłam gęstwinę przepisów (lubię takie prawnicze śledztwa) z nadzieją, że to zestawienie przyda się w sprawach o wstąpienie w stosunek najmu. Wbrew pozorom (to przecież w większości nieobowiązujące przepisy) warto wiedzieć, jakie zasady obowiązywały w poszczególnych okresach.

 
4 komentarzy

Opublikowano Prawo cywilne

 

WŁASNOŚĆ LOKALU W TBS

15 gru

Od 11. października 2011 r. partycypanci (wyłącznie osoby fizyczne) będący jednocześnie najemcami lokalu znajdującego się w zasobach TBS mają szansę stać się właścicielami zajmowanego lokalu. Nie każdy lokal będzie mógł być wyodrębniony i sprzedany. Dotyczy to wyłącznie lokali:

1)      które zostały wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego;

2)      co do których wniosek o kredyt został złożony do dnia 30. września 2009 r.

3)      co do których zostanie podjęta decyzja o wyodrębnieniu lokalu na własność przez  zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.

Należy podkreślić, że odrębną własność takiego lokalu nabywa się bez obciążeń hipotecznych (jest to konsekwencja uregulowań dotyczących ceny).

Regulacje te dotyczą także lokali wybudowanych na wynajem przez spółdzielnie mieszkaniowe z pomocą kredytu udzielonego przez Bank Gospodarki Krajowej. Chcących poznać szczegóły odsyłam do art. 33e do 33k ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26. października 1995 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 98, poz. 1070 ze zm.).

 
Brak komentarzy

Opublikowano Prawo cywilne

 

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO – KILKA UWAG

07 maj

Umowa najmu mieszkania, to pewnie jedna z częściej podpisywanych umów w obrocie prawnym. Warto pamiętać o kilku rzeczach, kiedy planuje się wynająć mieszkanie. Przede wszystkim dobrze jest podpisać razem z umową najmu protokół odbiorczy (nie jest istotne jak się to nazwie, ważna jest treść), w którym zostanie opisany stan techniczny i wyposażenie mieszkania. Taki dokument nierzadko przydaje się po zakończeniu najmu. Bez takiego protokołu może się okazać, że piecyk, który nie działał od początku „zepsuł” najemca, że były karnisze, a nie dziury po karniszach, albo w drugą stronę – że mieszkanie – zdaniem najemcy – było tak zdewastowane od początku itd., itp.

Zanim podpiszemy umowę najmu pomyślmy, jaka to ma być umowa: na czas określony, czy na czas nieoznaczony. Umowa na czas określony wiąże strony przez czas wskazany w umowie i nie można jej wypowiedzieć, chyba że strony w umowie przewidziały taką możliwość w określonych sytuacjach. Umowa na czas nieoznaczony może być wypowiedziana przez najemcę w terminie miesięcznym (przy założeniu, że czynsz jest płatny co miesiąc) na koniec miesiąca kalendarzowego (tzn., że od otrzymania wypowiedzenia przez wynajmującego musi upłynąć pełny miesiąc np. wypowiedzenie, które dotarło do wynajmującego w dniu 2. maja będzie skutkowało zakończeniem umowy najmu z dniem 30 czerwca, odpowiednio: 30. kwietnia – 31. maja). Ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., nr 31, poz. 266 tekst jedn.) wynajmującemu zdecydowanie trudniej wypowiedzieć umowę najmu, choć termin wypowiedzenia jest taki sam. Artykuł 11 wspomnianej ustawy nakłada szereg ograniczeń na wynajmującego, co w połączeniu z art. 14 ustawy, ograniczającym faktycznie możliwość eksmisji lokatora zaliczanego do wymienionych w przepisie kategorii (np. kobiety w ciąży, obłożnie chorzy, emeryci i renciści itd.) powoduje, że niejednokrotnie wynajmujący są pełni obaw przed wynajęciem lokalu.

Wydaje się, że ustawodawca zaczął dostrzegać ten rażący brak równowagi między stronami umowy najmu lokali mieszkalnych, co zaowocowało wprowadzeniem do ustawy najmu okazjonalnego. Teoretycznie pomysł jest spójny, ale – moim zdaniem – kompletnie nieżyciowy. Przy podpisaniu umowy najemca ma przedstawić wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu. Dodatkowo ma wskazać adres lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy najmu. Wynajmujący natomiast ma zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego. Dlaczego twierdzę, że najem okazjonalny jest nieżyciowy? Ano dlatego, że od 2009 r., kiedy to przepisy o najmie okazjonalnym zaczęły obowiązywać, nie słyszałam, żeby ktoś zawarł taką umowę, a jedyna osoba, która mnie przez te kilka lat o to pytała (wynajmujący) po uzyskaniu ode mnie wszystkich informacji od razu zrezygnowała z takiej umowy na rzecz zwykłej umowy najmu.

Na koniec kwestia podstawowa. Zanim podpiszemy umowę musimy wiedzieć co wynika z treści umowy. Jeżeli cokolwiek budzi wątpliwość, lub jest niezrozumiałe (dotyczy to każdej umowy, nie tylko umowy najmu) dobrze jest skonsultować się z prawnikiem. Po podpisaniu umowy na taką konsultację czasem może być za późno.

 
Brak komentarzy

Opublikowano Prawo cywilne